Чому власнику приміщення важливо укладати договір на охорону майна особисто на себе (Частина 1)

Юридичні аспекти укладання договорів

У Законі йдеться про те, що без укладання контракту письмово охоронні послуги надаватися не можуть. Як зазначено раніше, замовником у нас має виступати ВЛАСНИК майна, а суб'єкт охоронної діяльності зобов'язаний ознайомитись із документами, які це право підтверджують.

Однак у тому ж Законі «Про охоронну діяльність» у частині 3 статті 8 законодавець дає велике поле для маневрів для гравців з обох сторін. Справа в тому, що Закон зобов'язав замовника послуг з охорони майна надати суб'єкту охоронної діяльності для ознайомлення оригінали документів або засвідчені в установленому порядку їх копії, що підтверджують право володіння або користування майном на законних підставах, охорона якого є предметом договору, а також правомірність знаходження такого майна, транспортного засобу чи особи у певному місці охорони.

По-перше, з юридичної точки зору, вельми сумнівним у цьому пункті є словосполучення «оригінали документів для ознайомлення», адже, як показала практика, зловживати цією нормою можуть обидві сторони договору та так, що навіть контролюючі органи не можуть викрити обман і встановити порушення. Все частіше трапляються випадки, коли виконавці послуг – ненадійні охоронні фірми-одноденки, прагнучи заробити швидко та багато, не гидують брати під охорону об'єкти, які де-юре не перебувають у власності/володінні/користуванні замовника. Вони не перевіряють жодних документів, бо їм це, в принципі, не потрібно.

У свою чергу, замовник послуг може переслідувати особисті інтереси, які не завжди будуть законними. Припустимо, він зацікавлений отримати охоронні послуги, але правовстановлюючих документів на майно, що охороняється, у нього немає. Як кажуть, знайшовши, таким чином, один одного, одні беруться за захист неіснуючих майнових прав, інші отримують можливість проводити рейдерські захоплення підприємств із залученням сумнівних охоронних фірм.

По-друге, викликає тривогу ще один момент, коли законом було надано можливість здійснювати послуги з охорони майна, що перебуває не лише у власності, а й у користуванні. Далі ми розглянемо, у чому, власне, полягає суть проблеми, наведемо приклади з практики Холдингу охоронних підприємств «Шериф», які яскраво ілюструють існуючу проблематику у взаєминах замовник-виконавець-третя сторона.

Хто головний?

Почнемо з того, що, якщо предметом договору є охорона майна громадян/юридичних осіб, яка здійснюється шляхом безпосередньої охорони такого майна, то у договорі має бути чітко та ясно прописано, яке майно береться під охорону та де воно перебуває. Для цього складається акт прийому-передачі матеріальних цінностей під охорону та визначається майно, за яке охорона несе матеріальну відповідальність. Якщо ж предметом договору є надання послуг з підтримки порядку та/або забезпечення контрольно-пропускного режиму, фокус перекладається на виконання комплексу заходів, що забезпечують громадський порядок, попередження дрібного хуліганства, встановлену процедуру допуску на об'єкт, що охороняється. Ось саме з останнім із перерахованих пунктів у охоронних компаній та власників майна часто виникають непорозуміння.

Конфлікти, які сягають суду, виникають саме тоді, коли замовником послуг з охорони майна стають орендарі приміщень. Наведемо кілька поширених прикладів з участю. Власник приміщення здав в оренду офісне приміщення однієї з київських компаній, яка уклала з охоронною фірмою договір на надання охоронних послуг. Через деякий час у компанії-орендаря виникли фінансові проблеми, через які вона перестала платити за оренду приміщення. Власник будівлі повідомив про розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою, а коли прийшов у будівлю з новими орендарями, його не пустила охорона, яка опинилася на боці колишніх орендарів – замовників охоронних послуг. Правоохоронні органи у конфлікт не втручалися, оскільки ці відносини мають цивільно-правовий характер. Власнику приміщення залишалося лише звернутися до суду і понад півроку чекати на законне рішення про виселення орендарів за участю судового виконавця. У цей час власник приміщення не тільки не отримував прибуток від здачі в оренду об'єкта, а витрачав сили, нерви та гроші на те, щоб довести свою правоту та відстояти свої законні права у суді.

Ось і інша, аналогічна ситуація з несумлінними орендарями: в одній з поліклінік приміщення взяла в оренду приватна медична клініка. Попиту на її послуги не було і через якийсь час орендарі відмовилися сплачувати за оренду. Суд між власником приміщення та орендарем тривав два роки. Після рішення Феміди недбайливі медики виїхали з поліклініки, але встигли зареєструвати іншу юридичну особу, на яку перевели всі свої активи. Отже, стягнути суму заборгованості з оренди з них було неможливо. У програші знову лишився власник приміщення.

Усіх прикладів, коли власнику доводилося відстоювати свої законні права у суді, у жодному тексті і перерахувати. Тим більше, що йдеться не лише про охорону шляхом виставлення фізичних постів охорони, а й про встановлення охоронної сигналізації чи тривожної сигналізації в офісі, магазині, перукарні. Справа в тому, що сигналізація може бути встановлена у будь-якому приміщенні, що надається в оренду. Однак у випадку, коли договір охорони оформлений на орендаря, а власник приміщення спробує проникнути на об'єкт, група мобільного реагування, яка прибула за сигналом «тривога», буде змушена затримати його і видворити за межі приміщення.

Подібних прикладів в Україні – тисячі. Однак уникнути проблем із користувачами майна можливо. Досить раціонально та прагматично підійти до питання охорони власності. Ми рекомендуємо власнику самому укладати договір на охорону свого приміщення, при цьому передавати його в оренду або в користування орендарю без права укладення іншого договору на охорону.

У такому разі на 100% керувати ситуацією зможе саме власник об'єкта: він цілком законно може не дозволяти орендарю потрапити до приміщення або навіть за необхідності зможе заблокувати його майно до погашення заборгованості за оренду. Нехай правоохоронні органи займатимуть ту саму позицію, мовляв, це цивільно-правові відносини та конфлікт можна вирішити лише в суді, але в цьому випадку власник перебуватиме у значно більш виграшному становищі. По-перше, йому не потрібно буде бігати по судових інстанціях і доводити свою правоту, а, по-друге, він зможе вільно розпоряджатися своїм майном поки несумлінний орендар вирішуватиме проблеми, що виникли.

На думку фахівців юридичного департаменту Холдингу охоронних підприємств «Шериф», у питанні охорони майна є й інший оптимальний алгоритм дій, коли договір на надання послуг з охорони майна укладає власник приміщення за згодою користувачів. Ця норма передбачена у пункті 2.3.4. Ліцензійні умови провадження охоронної діяльності. Він передбачає можливість здійснювати виконання договорів щодо надання охоронних послуг на користь третіх осіб лише за їхньою письмовою згодою. Власник сам оплачує послуги охорони, закладаючи їхню вартість в орендну плату (за аналогією з комунальними платежами). Що це дає сторонам процесу? Для орендарів – отримання послуги за доступну плату, а для власника – впевненість у тому, що у разі спірної ситуації охорона представлятиме виключно його інтереси.